Fiscalité des SCI

Les Sociétés Civiles Immobilières (SCI) sont des structures juridiques couramment utilisées en France pour la gestion et la détention de biens immobiliers. Elles permettent notamment d'optimiser la gestion patrimoniale et successorale. Toutefois, il est essentiel de comprendre la fiscalité spécifique qui s'applique aux SCI.

Tout d'abord, il convient de souligner que la SCI est un régime fiscal transparent. Cela signifie que la société ne paie pas d'impôt sur les bénéfices. Au lieu de cela, les bénéfices réalisés par la SCI sont directement imposés entre les mains des associés, en fonction de leur propre régime fiscal.

En ce qui concerne l'impôt sur le revenu, les associés de la SCI peuvent choisir entre deux régimes d'imposition. Le régime de l'impôt sur le revenu au prorata des parts sociales est le régime de droit commun, dans lequel les bénéfices de la SCI sont imposés directement entre les mains des associés, en fonction de leur taux marginale d'imposition.

Le deuxième régime d'imposition disponible est l'option pour l'impôt sur les sociétés aux taux de 15 % et 25 % selon le montant du bénéfice. Dans ce cas, les dividendes distribués par la SCI à ses associés sont soumis à un taux forfaitaire de 30% comprenant les prélèvements sociaux. Cette option peut être intéressante pour les associés qui se trouvent dans une tranche marginale d'imposition plus élevée.

Par ailleurs, la SCI est soumise à certaines obligations déclaratives spécifiques. Elle doit notamment déposer une déclaration des résultats (formulaire 2072) dans les trois mois suivant la clôture de l'exercice fiscal. Les associés doivent également indiquer leur quote-part de résultat dans leur propre déclaration de revenus. En cas d’option pour l’impôt sur les sociétés, elle doit déposée une déclaration 2065 et ses tableaux.

En ce qui concerne la TVA, la SCI est soumise à des règles spécifiques. Elle peut être assujettie à la TVA si elle réalise des opérations immobilières à titre onéreux. Dans ce cas, la SCI doit collecter la TVA sur les biens vendus et peut déduire la TVA supportée sur les dépenses réalisées pour l'activité immobilière. Elle peut également être soumise à TVA sur ses loyers tirés de la location meublée dans le cadre d’une activité commerciale ou sur option en cas de location nue.

Enfin, il convient de noter que la SCI peut également bénéficier d'avantages fiscaux en matière de transmission patrimoniale. Par exemple, il est possible de transmettre des parts sociales de SCI par donation tout en bénéficiant d'exonérations partielles ou totales de droits de donation, sous certaines conditions.

En conclusion, la fiscalité des SCI en France est complexe et comporte plusieurs spécificités. Il est donc recommandé de consulter un avocat fiscaliste spécialisé afin de bénéficier de conseils personnalisés et de prendre les dispositions les plus avantageuses sur le plan fiscal.

Pour plus d’informations, contactez le Cabinet d’avocat fiscaliste de Maître David HAIKEL, intervenant à Nice, Cannes et sur l’ensemble du territoire national.